一条红线变绿！中国恒大提前“减负”3000亿

恒大“三条红线”一条已经变绿，截至目前净负债率已降至 100% 以下。

今年3月31日，恒大发布2020年财报，其中有很多亮眼的数据，但关于降负债的表述格外引人注意。

恒大提出，计划2021年全年有息负债再下降1500亿元，年底有息负债从7165亿元降至5600亿元。

在很多人看来，这是一句给投资者树立信心的常规表述，没想到恒大在3个月后给出了一个出乎意料的答案。

恒大6月29日公布的数据显示，目前恒大有息负债约5700多亿元，与去年最高时的8700多亿元相比，大幅下降了约3000亿元。

对比之下，一目了然。在年报中，恒大的目标是年底将有息负债降至5600亿，从现在的数据看，提前半年完成了任务。

很显然，作为中国最大的地产商，恒大深知高负债的危害性，一见君注意到，在多次财报新闻发布会上，许家印都强调了“降负债”的重要性。

一年“减负”3000亿

2020年3月举行的恒大2019年全年业绩发布会上，许家印表示，恒大的有息负债每年要下降1500亿，未来三年要大降4500亿。

如今，仅过去一年时间就大降3000亿，成功实现本月初许家印在战略合作伙伴交流会上提出，到今年6月30日有息负债总额降至“5字头”的承诺。

和很多企业相比，恒大并不是债务马上到期时开始还债的，而是未雨绸缪，主动提前还债。

6月24日，中国恒大发布公告，已安排自有资金约136亿港元汇入债券还款账户，用以偿还今年6月28日到期的14.5亿美元债，以及所有境外美元债到期的应付利息近3亿美元，合计约17.5亿美元。

一见君注意到，刚偿还的美元债本息136亿港元，是恒大自去年3月以来累计归还的第7笔境外债券本息，合计约106亿美元（折合超823亿港币）。

可以看出，恒大不管干什么，一向都是大手笔，在处理债务问题上也是雷厉风行，说降就降。

去年10月13日，恒大提前偿还了两笔公司债，本息合计约132.53亿港元。

10月20日，恒大发布公告称，公司已提前偿还2020年到期的11%优先票据，折合121亿港元。当时，恒大提前一个多月将所有2020年到期债券偿还完毕。

值得注意的是，恒大还债的资金都来自于自有资金，没有做任何一笔发新还旧。

“提前”还债的底气

2020年8月，监管部门为控制房地产企业有息负债规模，对重点房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

按照监管要求，试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。根据恒大2020年报，2020年末恒大的有息负债总额高达8700多亿元，且全部踩中“三道红线”。

为了符合“三道红线”监管要求，恒大在此前还发布了还债时间表：2021年6月30日，净负债率降到100%以下；2021年底，现金短债比达到1倍以上；2022年底，资产负债率降至70%以下，实现全部达标。

可以看出，恒大自己设定的目标和监管要求相比，提前了很多。许家印为什么敢设定如此激进的目标，本质上还是恒大有钱，有还债的底气。

一见君发现，恒大的底气主要来自于四个方面：

第一，努力回款。

年报显示，自2020年3月底到今年3月底，恒大集团有息负债从8743亿元降至6740亿元。其中，2020年，恒大集团销售回款6531.6亿元人民币，全年销售回款率高达90.3%，较上一年提高12个百分点。

另据恒大一季度业绩简报显示，其“网上销售”的颠覆性营销革命持续发力，截至3月底公司实现销售额1465亿，增长23%，销售回款1133亿，增长55%。

6月1日，恒大发布的5月业绩公告显示，5月实现销售额638.6亿元，销售面积781.7万平方米，回款518.1亿元。截至5月底，恒大今年累计实现销售额2851.6亿元，销售面积3383.3万平方米，回款2507.4亿元。

许家印在业绩会上说：“只有实现销售额大增，才有更充足的回款，才有更加充足的现金流，才能大幅降低负债率。”

第二，土储优势。

恒大年报数据显示：截至2020年12月31日，其土地储备项目共计789个，几乎覆盖全部一线以及经济发达且有潜力的城市。由于坚持不拿地王，恒大的土储性价比很高，其中一二线城市占比67%平均楼面价为2638元，而现在全国一二线城市房价早已破万，实际土储价值肉眼可见的高。

另外，恒大集团还拥有未入表的旧改项目约100个，大湾区78个（深圳55个）、太原8个、石家庄2个、郑州2个、其他城市10个，价值潜力巨大。

在这方面，恒大还是很有战略眼光的，“坚持不拿地王”一方面降低了恒大的土地持有成本；另一方面，在促销时，对购房者有比较大的让利空间，也有利于其加速回笼资金。

第三，多元化融资。

在之前的文章中，一见君就多次说过，恒大能抗，其中一个很重要的原因就是投资方对恒大的信任。

自2020年3月以来的一年内，恒大集团股权融资合计888亿港元，主要包括：恒大物业引战235亿港元、上市募资140.8亿港元，恒大汽车两次配股300亿港元，中国恒大配股43亿港元，恒腾网络出售股份6亿港元，房车宝引战163.5亿港元。

2020年中期业绩会上，恒大集团总裁夏海钧透露：“下一步公司还会陆续地把一些优质资产逐步分拆上市，……实现公司的负债大幅度降低。”

第四，许家印坚决降负债。

早在去年3月底恒大举行的2019年业绩发布会，许家印就正式宣布：恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。

所谓高增长，即充分利用恒大庞大的土地储备及网上卖房的巨大优势，实现销售高速增长；控规模，即控制土地储备规模，实现土地储备负增长；降负债，即确保负债总额和负债率大幅下降。

“要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”许家印说。

“一身轻”之后的恒大

一年时间，将有息负债从8700降到5700多亿，对任何一家企业来说都不是容易的事情，但是许家印做到了。

按照现在的负债规模，至少可以证明：恒大在去杠杆方面已经迈出了很大一步，截至目前恒大净负债率已降至100%以下，实现一条“红线”变绿。

建银国际认为，自2020年3月以来，恒大已累计偿还7笔境外债券合计106亿美元，证明公司去杠杆计划步入正轨，预计财务改善将成为股价催化剂，维持“买入”评级，目标价23.1港元。

另外，摩根大通针对恒大物业发布研报，给予“优于大市”评级。其认为恒大物业强劲反弹动力充足：一是7月份有机会发布2021年上半年的盈喜公告，预测将有55%的同比收益增长；二是8月份业绩可能就新增在管面积有利好消息；三是可能有并购利好。

野村证券也认为，恒大物业股价回调过度，强劲基本面支撑重估，维持“买入”评级和18.5港元的目标价。

法国巴黎银行则认为，恒大今年前五月实现销售2850亿，现金流足以覆盖短期债务，加上公司拥有2.31亿平方米土地储备，以及价值1660亿的投资性物业与5190亿的非房地产业务股份，远超净债务，全面降负债只是时间问题，给予恒大美元债“买入”评级。

在中国，有句谚语：“有借有还，再借不难”，这一年多，恒大的“真还传”充分验证了这个简单的道理。